전세를 월세로 바꾸면 월세는 얼마일까 — 전월세 전환율 계산과 비교법

전월세 전환 공식

보증금의 일부를 월세로 바꾸는 계산은 간단합니다. 줄이는 보증금에 전환율을 곱해 1년치 월세를 구하고 12로 나눕니다.

전세 3억원짜리 집을 보증금 1억원 월세로 바꾼다면, 줄어드는 보증금은 2억원이고 전환율을 4.5%로 보면 2억원 × 4.5% ÷ 12 = 750,000원이 월세입니다. 반대로 월세를 전세로 환산하는 식은 다음과 같습니다.

보증금 5,000만원에 월세 100만원이라면 5,000만원 + 1,200만원 ÷ 0.045 = 약 3억 1,667만원입니다. 같은 집이 전세로는 3억 1,667만원 안팎이라는 뜻입니다.

전환율은 어디서 정해지나요

법은 보증금을 월세로 바꿀 때 곱하는 전환율에 상한을 둡니다. 주택임대차보호법은 한국은행 기준금리에 일정 비율(연 2%)을 더한 값을 넘지 못하게 하고 있어, 기준금리가 2.5%이면 상한은 4.5%입니다. 한국부동산원 등이 발표하는 실제 시장 전월세 전환율은 지역·유형에 따라 이보다 높게 형성되는 경우도 있습니다. 계약을 갱신하거나 보증금과 월세를 조정할 때 상한이 어떻게 적용되는지는 현재 법령과 계약 상황에 따라 다르니 확인이 필요합니다.

전환율 1%p의 차이가 얼마인지 보면, 2억원 기준으로 연 200만원, 월 약 16.7만원입니다. 전환율이 높게 제시되면 월세가 그만큼 비싸지므로 협상할 때 가장 먼저 확인할 숫자입니다.

월세와 전세대출 이자 비교하기

전세 보증금을 대출로 마련할 수 있다면, 전환 대상 보증금에 대한 대출 이자와 월세를 비교해 볼 수 있습니다. 2억원을 전세대출로 빌릴 때의 월 이자는 이렇습니다.

대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세(대출)가 월 현금흐름에서 유리하고, 높으면 월세가 유리하다는 단순한 규칙이 나옵니다. 다만 대출 한도와 자기 자금, 대출 원금 상환 여부, 이사 계획을 함께 따져야 합니다.

• 보증금 반환 위험: 전세는 큰 보증금이 걸려 있어 임대인 사정에 따라 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 보증금 반환 보증 가입 가능 여부와 등기부등본을 확인하세요.
• 월세 세액공제: 일정 요건을 갖춘 무주택 근로자는 월세 지출에 대한 세액공제를 받을 수 있습니다. 요건은 국세청에서 확인하세요.
• 중개보수: 월세 계약의 중개보수는 보증금 + 월세 × 100(환산액이 5,000만원 미만이면 × 70)으로 환산해 계산합니다. 중개수수료 가이드를 참고하세요.

보증금을 얼마로 두느냐에 따라 월세는 이렇게 달라집니다

전세 3억원 집을 전환율 4.5%로 반전세·월세로 바꿀 때, 월세 보증금을 얼마로 남기느냐에 따른 월세입니다.

월세 보증금이 5,000만원 줄 때마다 월세가 187,500원씩 늘어나는 구조입니다. 목돈이 부족한 대신 월 현금흐름에 여유가 있다면 보증금을 낮춰 월세를 늘리고, 반대면 보증금을 높여 월세를 낮추는 식으로 조정할 수 있습니다.

계약 전에 확인할 것

• 등기부등본: 근저당 등 선순위 권리가 얼마인지 확인합니다. 보증금이 클수록 중요합니다.
• 전입신고와 확정일자: 보증금을 보호받으려면 계약 후 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다.
• 월세 외 비용: 관리비, 주차비, 수도·가스 별도 여부를 계약서에 명시합니다. 월세만 비교하면 총 주거비를 잘못 판단합니다.
• 증액 한도: 갱신 때 보증금·월세를 올리는 한도와 전환 조건이 법령으로 정해진 부분이 있으니 갱신 시점에 확인하세요.

자주 묻는 질문